«Una tía de 80 años desea venderme la vivienda de un pueblecito donde vive, aunque quiere seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Quiero darle una cantidad inicial que podrían ser 3000 euros y todos los meses, mientras viva, 150 euros. ¿Puedo otorgar escritura pública de la venta e inscribirla a continuación en el Registro de la Propiedad? Como no sé la cantidad final que terminaré pagando, ¿por qué cantidad debo escriturar o inscribir?»

La operación que usted describe recibe el nombre de «renta vitalicia», y no es exactamente una venta. Su tía se reserva el usufructo vitalicio de la casa (derecho de disfrutarla y administrarla en exclusiva mientras viva); le transmite a usted la nuda propiedad (la propiedad, pero respetando el anterior usufructo); usted se la paga mediante una renta mensual en dinero, que suele actualizarse cada año con arreglo al Índice de Precios al Consumo, o mediante otro índice objetivo de referencia; y, por último, el pago de las rentas suele garantizarse mediante una condición resolutoria, de forma que si dejan de pagarse, el contrato puede resolverse y la casa volvería a ser propiedad de su tía.
Desde el punto de vista de la valoración tributaria, el problema viene dado porque si Hacienda entiende que la casa tiene más valor que las rentas, debidamente capitalizadas, puede exigir Impuesto de Donaciones por esta diferencia en lugar del normal Impuesto de Transmisiones. Por ello, y por las complejidades fiscales que conlleva, es preciso realizar diversos cálculos sobre valoraciones, que su notario llevará a cabo a la vista de toda la documentación.