La declaración de obra nueva es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca de haberse proyectado, comenzado o concluido edificios, nuevas plantas o mejoras en los mismo, es decir, la  edificación (o la modificación de la misma) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno.

Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y, así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.

La declaración de obra nueva puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

• La obra nueva terminada: cuando está totalmente acabada la construcción.
• La obra nueva en construcción: se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada acta de final de obra.

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la ley, que se resumen en los siguientes:

1. Requisito de la licencia del Ayuntamiento que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente. Respecto de las obras antiguas solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística (4 años generalmente, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000 habrá que esperar los 10 años del seguro decenal) mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

• Certificación del ayuntamiento.
• Certificación por técnico competente
• Acta notarial descriptiva de la finca
• Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

2. Requisito del técnico competente:

• Si el edificio está en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
• Si el edificio está acabado, el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.

3. Requisito del seguro decenal:

La ley obliga a contratar un seguro de daños y caución para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1, 3 y 10 años, aunque hoy solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Los otros dos seguros (el anual y el trienal) todavía no han entrado en vigor. Como características de este seguro decenal podemos señalar:

En las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.

Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda y además está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» antes de los 10 años, el autopromotor, salvo exoneración por el adquirente y previa acreditación de haber utilizado la vivienda, estará obligado a contratar la garantía decenal por el tiempo que reste para completar los 10 años.

4. Requisito del Libro del Edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio.

5. Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación:

La legislación de determinadas CCAA exige la aportación de la licencia de 1ª ocupación para declarar la obra nueva.

6. Certificado de eficiencia energética de un edificio, suscrito por un técnico competente y que dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.

En todo caso lo mejor es acudir a un notario que le asesore sobre la mejor forma y procedimiento para cumplir con todos los requisitos legales.